第9回 マンション管理委託費を3割超削減できた理由（Vol.1）

◆はじめに

当連載記事では、筆者である私自身の "自宅マンションでの経験" はもちろん、管理組合を対象とする「コンサルティング」や「顧問業務」などを生業にしている "マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供していきたいと思います。

今回は、今年初めから筆者がコンサルティングに着手したマンションで、管理委託費の大幅な削減に成功した事例をご紹介します。

コンサルティングの対象は、都内にある築24年の小規模マンションです。

＜対象物件の概要＞
■ 延床面積　：2,760  ㎡
■ 構造・階数：鉄骨鉄筋コンクリート造　地上10階
■ 総戸数　　： 36戸（ファミリータイプ）
■ 竣　工　　：1997 年　1月
■ 駐車場　　：16台（うち8台は機械式2段昇降式）

◆管理組合からの相談内容

昨年11月に開催した当社のセミナーに参加した理事長さんから、「昨年管理費や修繕積立金が増額改定され、区分所有者の経済負担が増えたため、管理委託費を見直してコスト削減を検討したい」との相談を受けました。
その後、理事会で当社の業務内容や実績についてプレゼンの機会をいただいた際に、有償の「管理コスト適正化診断プログラム」をお勧めし、受注しました。

◆管理コスト適正化診断の概況

管理組合から必要資料を提供してもらい、筆者が現地調査もふまえて診断した結果の概略は以下の通りです。

1. 管理組合の財政状況
①管理費会計
管理費の増額改定で年間収支が黒字化していますが、収益に対する剰余金の比率は4％とあまり余裕がありません。

②修繕積立金会計
現在の徴収額を前提とした場合、長期修繕計画で見込まれる修繕費用に対して30年間で84百万円の資金不足となっており、さらなる増額改定が必要な状況です。

従って、管理組合の支出の主要項目である管理委託費の適正化によってコスト削減が実現すれば、毎年の収支剰余金が増加し、上記の財政リスクの低減に資することができます。