YKK AP株式会社が発行する建築業界情報誌「メディアレポート」の「トピックス」では、住宅業界の最新情報、市場の動向・トレンドをご紹介しています。
(独)住宅金融支援機構が【フラット35】の制度見直しなどについて公表した。2025年11月に閣議決定された総合経済対策で物価高騰などへの対策が打ち出されたことを踏まえての措置だ。
住宅価格の高騰はもとより、地価上昇、住宅ローン金利の上昇などにより住宅取得環境が悪化しており、住宅取得者に対する支援が強く求められている。
一連の制度拡充のなかで注目されるのが「特定残価設定ローン保険の創設」である。「残価設定ローン」とは、借入金額から将来的な住宅の価値（残価）を差し引いた金額を返済する仕組みで、月々の返済負担を軽減できる。住宅価格の高騰を受け住宅ローン返済期間が長期化している。35年超で返済することで月々の返済額を低く抑えることができるためだ。しかし、住宅ローン利用者は利息を含めた総返済額が増加するだけでなく、定年退職した後にも返済が続く。こうしたなかで「残価設定ローン」に対する注目が高まりつつある。
ただ、金融機関にとっては、残価が当初の想定を下回ることで残価の未回収につながるというリスクがある。新たに創設する保険は、民間金融機関による同ローンの提供を支援するため、損失をカバーする。通常のローン（元利払い）とリバースモーゲージ型住宅ローン（利払い）を組合せた融資で、死亡時のほか住宅売却時にも残価部分を債務が残らないノンリコースとし、差額が生じても住宅金融支援機構の保険でカバー、債務者に請求しないようにする。同支援機構では、2026年3月から同制度をスタートする予定だ。
そのほか【フラット35】の制度も見直す。住宅価格の上昇に対応することが目的で、融資限度額を現行の「8000万円以下」から「1億2000万円以下」に引き上げ、対象となる一戸建住宅等の床面積要件を現行の「70㎡以上」から「50㎡以上」に緩和する。8000万円を超える住宅ローン利用者に対象を広げるとともに、住宅のコンパクト化にも対応する。ともに2026年4月の施行予定だ。
また、借換融資についても制度を拡充する。これまでの低金利下において、住宅ローンは変動金利型が多く選ばれてきたが、金利上昇基調のなか全期間固定金利の住宅ローンへの借り換えの円滑化が目的だ。これまで対象外としていた【フラット35】子育てプラスを【フラット35】借換融資でも利用可能とし、借り換えにおいても金利引下げを受けることができるようにした。【フラット35】子育てプラスは、若者夫婦または子ども１人の家族の場合当初５年間の金利を年0.25％、子ども2人の場合同0.50％引き下げるもの。また、借入期間算出の基準となる年数を35年から40年に延長する。これにより見直し後は「40年－従前の住宅ローンの経過期間」となる。子育て世帯等の固定金利への借り換えを円滑化し、借換当初の返済負担を軽減することが狙いで、2026年3月から制度を開始する。
